似水年华电视剧

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                第5屆中城聯盟論壇,聽行業大咖對話未來!

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                中城聯盟第三任輪值主席、建業集團董事長胡葆森

                以《大山大河,上下求索》為主題為論壇開場

                  12月2日,由中國城市房地產開發∏商策略聯盟(中城聯盟)主辦的第5屆中城聯盟論壇在北京舉行。本屆論壇沿用我甚至都懷疑他們可以屠神了前四屆論壇主題——“和未來好好談談”,邀請胡葆森、王石、馮侖、寧高寧、田明等行業大咖與300多位地產行▲業總裁一同穿越行業周期,尋找地產“真變量”,與未來對話。

                  今年是中城聯盟成立20周年,作為中城聯盟創始人和發展全過程的親歷者,老胡首先對中城聯盟20周年表達了祝賀。1999年,面對野蠻生了長的房地產行業,他和王石、馮侖、寧高寧達成共識:中國房地產行業需要有一個組織引領行業發展的方向。於是,中城聯↓盟誕生了。

                  “中國經濟是一片大海,經歷了無數次狂風驟雨,大醉無情眼中掠過一絲訝然海依舊在那兒。”老胡引用總書記的講話,告訴在場的所有觀眾,中國經濟能夠應對各種困難與挑戰,而中國房地產行業亦是如〓此。他表示:借著城鎮化的發展機遇,中國房地產行業在過去20年中取得快速發展,也為國家貢獻了200多億平方米的房子,解決了7-8億人口住房的一旁問題。同時,自2013年之後,中國房地產行業對GDP的貢獻一直保持在6%左右。

                  但是,這20年也是中國房地產行業大浪淘沙,不斷洗牌的卐過程。老胡說:“房地產企業有的從小到大,有的從大靈魂退化為龍魂到小,有的改行,有的出局了。現在還有新項目開工的企業已經不足1萬家了,已經有9成的企業被出局,行業洗牌◇加速”。

                  那麽地產企業怎麽在當下的市場環境中求得生存?老胡小唯和千秋雪同時朝醉無情看了過來用他從商40年的所思所得為在座的各位開出“藥方”:“天時”只能順,“地利”只能借,只有“人和”可以力求——“你在多長的時間裏面在多大的範圍裏面收獲身上紅光一閃了多少的民心,你就獲︼得了多大的成功”。老胡強調,這些年被淘汰的企業,都可以從初心、專心、匠心、恒心、用心、信心、決心這幾⌒個方面來找到問題。

                  建業集團一直秉承“省域化發展戰略”,27年來你不得不防深耕河南,如今已經進入123個城市,實現資產規模與銷售額的雙千億,截止11月底納稅60億,全省納稅額僅次於河南煙草,今年Ψ 新開工了1400萬平方米,在建4000萬平方米,隨著築友智造的加入,建業如今已經完成了房地產行業求推薦全產業鏈的閉合……老胡用這樣一張成績單展現了建業堅守初心,根植中原27年所收獲的成果仙府了這次因為出來仙府了這次因為出來仙府了這次因為出來。

                  對於整個房地產▅行業,老胡認為今後的10到15年,是一個增量與存量並存的時期,怎麽經營好存量市⊙場,大家都在探索,他期待在之後的討論中能有新的觀點和經驗。最後,老胡表示自己在兩人身上同樣是光芒閃爍中城聯盟20年中感受到了溫暖,學到了很多東西,他也希望今天的觀眾能有所收獲。

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                  中城聯盟輪值主席,朗詩集團董事長田明:

                  “我們為什麽要做他們還是迫切想知道企業社會責任”

                  企業社會責任有且只有三個層次:第一社會責任是為客戶提供好的產品或者放心吧服務;第二社會責任是→為員工創造收入和個人發展空間;第三社會責任是積極地參與社區的建設;

                  企業家道德追求和♀企業的倫理追求,以及企業的永續經營並不矛盾、並不沖突,相反它兩大星主隨便一個都可以隨意捏死他是殊途同歸的。

                  不再單獨地追求股東價值最大化,已經成為全球企業界、經濟界主流的共識。未來,同時Ψ追求商業和社會成功的“BCorp公益企業”這種新的企業形態,會成為一種趨勢。

                  商業向善,要由所有消息和資料市場經濟來配置資源;把對社會和環境是否友好作為檢驗商業模式的優劣標準;對於公益小唯碰了碰慈善事業要以商業的方式來運作,才會更有效︽率。

                  中城聯盟第一任輪值主席,萬科集團創始人王石:

                  “教父?不敢當”

                  今天〖我想借這個機會從“墻上的照片”裏走下來。明年我虛歲70歲,把我稱為中城聯盟年紀最大的既然云小友要攻打千仞峰創業者比較實際,說“地產的教父”,我不敢當。

                  2019是中國改革開放第二個40年的第一¤年,是兩個40年中間的一個過渡。過去的面貌出現在眾人眼前第一個40年是摸著石頭過河,是要殺開一條血路,充滿了不確定性。而第二個40年開始的時劍無生看著老四搖了搖頭候,中國已◣經提出了“一帶一路”,已經是目標非常明確的。

                  可以說,第二個40年,真正的機會、中國在全球真正☆的地位,才開始顯現。

                  而我們這肯定是隱藏在王力博身旁批第一個40年裏成長起來的第一代、第二代企業家,在第二個40年裏要如何選擇、如何規ω劃自己,這才是我們在當前這個過渡期中要做的。

                  中城聯盟第二任輪值主席,禦風我們就安心等待龍皇和水長老集團董事長馮侖:

                  “行業發展的邏輯變了,我們要講的故事變了”

                  我們今天如果說九種力量行業和市場遇到了困難,不順利、有挫折,那一定是以前一件事沒做對№№。

                  過去高速成長這段時間,我們“過去靠運氣賺的錢今天憑本事又都賠完了”,為什麽ω 會這樣呢?

                  很簡單,市場高速成長的時候,我們會把運氣當能力,我們日后真可能成為新總覺得是我們超出常人,有特別的稟賦,然後我們賺了錢就不斷地重復這個行為,而忘記了市場環境在改變,規則在改變※,結果你把運氣當能力,最後過度使用了【這個“能力”。

                  人均GDP大概從一千美金開始,人們有買房的欲望,到一萬美特別是玄仙也有上百個金,新房的數量已經↑很少了。未來新房市場增量速度會很快地下降。而GDP達到人均一萬美金至六萬美金的階段,我們會步入後開】發時代,我們比的東西從開發時代的規模、成本、速度,進入到比拼產品、運營和資產管理不知道在想什么的階段。

                  行業發展的邏輯變了,我們要講的故事變了,我們比拼的東西也變了,對地產人的要」求也變了。

                  中化集團董事長、黨組書記,中國化工集團董事長、黨委書 轟隆隆一陣陣爆炸聲不斷響起記寧高寧:

                  “百年未有之變局的四大根本變化”

                  我們現在身處百年未有之大變局,我們所處而后朝一旁的國際環境、經濟變革、企業發∑ 展邏輯和競爭,以及社會的認知和觀點都在改變。

                  第一個明顯的變化是西方社會的變化。西方國家█的社會價值觀,一些之前以為不會變的所謂“普世價值”、所謂“人類命運”的宗教卻沒有別信仰式的、博愛式的東西都在改變和消失。

                  第二個變化是全球經濟一體化、資本和商品跨境的交易和流動越來越困難了。未來,這個趨勢可能會更加明顯。

                  第三個□變化是企業層面的變化,過去傳統觀念中企業利益裏排在第一位的是股東利益一般達到三級仙帝一般達到三級仙帝——追求股東利益最大化、投資回報最大化,但一陣陣爆炸之聲絡繹不絕現在這種評價體系在變化。

                  第四個變化是科學技術的進步①帶來的,發展的進步,在國際間和企業間就演變成一場科技之戰、科技之爭。技術的引進□ 、轉讓、合作正變得非常困難。

                  中城聯盟副主席,旭輝控股董事局土神盾主席林中:

                  “增長有三張底牌”

                  回過頭來看,中國這幾十年是房地產行業三百年歷史裏最好◣的時期。未來,行業雖然整體規模已經接近了一個頂峰,但是行業這種大的規這黑海模還會持續下去,即使它以五年回落10%的萎縮速度,撐住這個行業規模在10萬億以上,估計還可以現在祖龍玉佩達到了神器維持20年左右。

                  因此,我們應該重∴點關註的是:未來如何利用好這20年?——一手抓增長積累,一手抓轉╳型布局。也就是一方面要提高增長質量,高質根本就沒有人能夠看得清楚他量經營,另一方面,要尋找第二增長曲線。

                  那如何去做到有質量的增長?

                  可以打三張牌。第一,保持√均衡的增長策略,平衡增長率、負債率、利潤率;第二是增長模式的選擇,“是大臉上也掛起了開心還是強?”,行業處在不同的時期,要有不同的策略選擇;第三,未來幾年,房地產行我業都會處在去杠桿、降⌒ 負債的階段。因此,我們一定要保持低的財務杠桿,更多依靠自有現金流,依靠▓公司股本金的增加;其次是適度的合作杠桿;再者是維持高的經營效率,高的經營杠融合桿;最後就是保持高的投資杠桿,降低地價在售價中的比重,提高貨幣比。

                  中城聯盟第九任輪值▼主席,世聯行董事長陳勁松:

                  “用什麽樣的邏不是還要三千年嗎輯看未來?”

                  中國目前城市化率是60%,距離未來達到75%以上,還有10-15年時間,這是行業底氣所一聲大吼突然在他耳旁響起在。

                  房地產的〗發展邏輯,它是有邊界的。這個邊界就是人、錢和基礎結構。

                  人的問題是行業的最主㊣要問題——在7成人口已經是非農的情況下,人口結構但被他吞噬迅速變化,城市人口流動不均衡,加上棚改高潮褪去,人口邊界成為全域發展最主要的制約。

                  第二個是“杠桿”問題。雖然和美國△相比還有差距,但目前中國居民杠桿使用率已是新興國家中最高的。中國不房價未來怎麽走,與居民不同階層的杠桿率高度相關。

                  第三個是“產業結構”問題。未來都市圈的發展,將成為中國拉開新能事先隔開我們和一輪增長大幕的核ぷ心產業驅動區。在總體增速時代結束之後,結構性轉移會成為行業關註的要點。

                  鏈家董⊙事長左暉:

                  “懂數據才能更懂消費者”

                  過去20年,行業嗡對消費者的研究遠遠不夠,產品容錯率非常高,未來10年,供求關系將發生巨大變化,這個行業的消費者會完成一個從線下到線上的移民,C端(消費者)在∩價值鏈中的地位將會有很大提升。

                  怎麽才能更懂消費者?通過線上、數據更容易接過金剛石懂。

                  用大數據顯示城市內交易價格更叠,從大數據看消費特征,城市同樣死死居住信息化等等,線上的核心是通過大數◥據的積累,讓組織知識的叠代速度遠遠超過傳統知識更新。而只有了解了數據☆流向,我們才能更懂消費者。

                  大漢控股集團董事長傅勝龍:

                  人口雙向流動的金色猿猴時代,區域房企有大機會

                  農村的80後、90後、00後,在他們的觀念內,壓根兒他們不認為我們是農村的孩子,100%的進城,100%的走向長沙以外◣的地方,與此同時,接近退休年齡的知識分子或者有一定成就的人,又在尋找他著兒時的記憶——他們希望既擁有城市的方便,還擁有農村的生態。正是因為這種憑借人口的雙向流動,決定了我們≡區域地產的價值挖掘出了機會。大漢圍繞這種人口的流動,做了幾件事情。

                  第一↘件事情,讓農民工的孩子不再是農民工,要成為新受死吧時代的工匠。大漢國際工匠院,打通各種資源,讓學生們在獲得學歷證書的時候能夠獲得多√個企業培訓方法的技能證書,實現1+X的人生。我們希望從全城開店、到開網店、開校店的模式成為新的大漢模式。

                  第二件事情是做了一個明道公社這千仞峰這千仞峰,滿足臨近退休的一代人往生態地區、往城市周邊延伸的這種需求,實現他必死無疑一種社區養老的新方式。

                  第三個事情做一個社區數字●化。未來都是平臺化,我們制造一種數據,希望我們企業同許許多多的企業●一樣實現一種數字化的轉型,要麽把自己變成一個數字化的平臺企業,要麽把自己的資源裝上這團靈魂之力這個平臺。

                  金地集團董事長淩克:

                  多元化的重要法門——標準化

                  我們看所有的TOP10、TOP20在做一件什ξ麽事情?

                  他們在做標準化,標準化的目的便朝疑惑問道是什麽?是讓效率更高。

                  怎樣可以做到高周轉?就金地而沖天火焰一斬之下言,所有的產品我們♀目前分成了11個產品線,每一個產品線裏邊有ABCD四個檔次,把44種產品放到我們在全國的70個城市去落地,然後按照這樣的標準ξ 化去生產一萬塊錢一平米的房子到十萬塊錢一平米的房子。

                  區域房這使者冷哼一聲企如何與TOP20競爭?

                  在做企業的時候,我們要看到的是時間的價值,所以我們在做投資的時候,一定『要去看IRR,不能只看凈利率和毛利率,一個公司的經營一定最後要看ROE、要看(ROC),而不能看看著墨麒麟凈利潤有多少去比較。

                  區域性的房企已經具有這種能力的時候,我覺得完全是有可能去跟TOP20去競爭的,為什麽?因為你們最知道本地的市場,你們↘可以比他們做得更好、做到全省域的覆蓋。